La abusividad de las cláusulas hipotecarias ha sido una de las materias sobre las que más litigios se han desarrollado y resuelto en los últimos años. Las cláusulas suelo, las cláusulas de intereses de demora, de vencimiento anticipado, etc., han sido objeto de debate en los Juzgados, pero hay una cláusula hipotecaria que aún sigue dando de que hablar en Juzgados y Tribunales: la cláusula de gastos hipotecarios.
Pasan los años y la jurisprudencia sigue refinándose y apuntando con mayor precisión a la diana gracias a las Sentencias del Tribunal de Justicia de la UE. Como decimos en el título, el plazo para reclamar gastos hipotecarios no prescribe, según se desprende de la STJUE de 25 de abril de 2024 y su sentencia reflejo en la jurisprudencia nacional STS 857/2024 de 14 de junio.
¿Qué gastos de formalización de hipoteca puedo reclamar?
La STS de 27 de enero de 2021 dictada por la Sala Primera fijó definitivamente el reparto de gastos de formalización de hipoteca aplicando la doctrina de la STJUE de 16 de julio de 2020, que rige una vez declarada la nulidad de la cláusula suelo:
Los gastos de notaría serán distribuidos por mitad entre el prestamista y el consumidor.
Los gastos de registro de la propiedad serán abonados por el prestamista en su totalidad.
Los gastos de gestión el gasto serán sufragados en su totalidad por el prestamista.
Los gastos de tasación serán sufragados en su totalidad por el prestamista.
El plazo para reclamar los gastos hipotecarios no prescribe
La STS 857/2024, de Pleno, de fecha 14 de junio de 2024 ha acogido la jurisprudencia del TJUE de fecha de 25 de abril de 2024 estableciendo que la normativa europea sobre cláusulas abusivas en contratos celebrados con consumidores no se opone a que el plazo de prescripción de la acción de reclamación de gastos hipotecarios comience a contar desde el momento en que el consumidor tiene conocimiento de la nulidad de la cláusula.
El conocimiento de la irregularidad de la cláusula tiene lugar en el momento en que existe una sentencia que declara la nulidad de la cláusula con carácter general. Esta reciente jurisprudencia lo que quiere decir es que de facto la acción para reclamar los gastos hipotecarios no comienza a contar hasta que se declara nula la cláusula hipotecaria. Al no empezar a contar el plazo de prescripción de la acción de restitución hasta que se declara la nulidad de la cláusula, de facto el plazo de prescripción de la acción de restitución es imprescriptible.
Contrariamente a lo que han mantenido otros tribunales, el plazo de prescripción para reclamar los gastos hipotecarios no computa desde que el Tribunal Supremo dictó otras sentencias sobre cláusulas abusivas, pues como establece el TJUE en la STJUE de 25 de abril, el consumidor no tiene obligación ni cabe presumir que pueda tener conocimiento de que la nulidad de una cláusula abusiva en una sentencia del tribunal supremo nacional tenga alcance en su contrato. Asimismo, cada contrato es diferente y para poder determinar que una cláusula es abusiva se debe valorar la información específica en la celebración de cada contrato así como la información proporcionada por el prestamista al consumidor.
Por todo ello, a tenor de la más reciente jurisprudencia se debe afirmar que el plazo para instar demanda conjunta de nulidad por abusividad de la cláusula abusiva de gastos de hipoteca y la reclamación de los gastos de formalización de hipoteca no prescribe.
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