El mercado inmobiliario en España resulta muy atractivo para inversores y familias extranjeras que no residen en España. Los pasos a seguir para comprar un inmueble en España siendo extranjero no residente pueden resultar complejos si no se cuenta con un abogado con experiencia en compraventa de inmuebles que gestione estos trámites.
En este post le detallamos los pasos a seguir para gestionar tú mismo la compraventa o delegar en abogados como FHAbogados que gestionen la compraventa de vivienda en España.
0. Apoderamiento especial ante notario
Si se encuentra interesado en que un especialista en estos trámites se lo gestione será necesario acudir a una notaría y otorgar un poder especial a favor de abogado para realizar todos los trámites que se detallan en los siguientes puntos.
Asimismo se procederá a realizar una compulsa del pasaporte del comprador o compradores extranjeros para poder realizar los siguientes trámites sin necesidad de que se encuentre presente.
Otra opción para evitar el desplazamiento sería firmar un poder especial en el país extranjero de residencia del comprador, el cual deberá ser debidamente legalizado por vía diplomática o mediante apostilla de la Haya y traducido al español en el caso de haberse otorgado por un fedatario público en otro idioma para que pueda surtir efectos legales en España.
1. Obtención de NIE para no residente
Antes de comprar o asegurar un inmueble mediante el contrato de arras o de preventa es recomendable la obtención del documento de identidad para extranjeros el cual será necesario para inscribir el bien inmueble a tu nombre y para poder obtener en el futuro el visado de inversionista.
El NIE se obtiene en las Oficinas de Extranjería que se encuentran por todo el territorio nacional, no siendo posible obtenerlo en todas las comisarías. Para ello es necesario conseguir una cita, lo cual no es tarea fácil. En Fernandez Hortoneda Abogados estamos habituados a realizar esta gestión para nuestros clientes.
No será necesario acudir por parte del comprador extranjero personalmente a la cita, siendo posible la obtención del NIE a través de un representante apoderado notarialmente. A la cita se deberá acudir con la solicitud debidamente cumplimentada, con el justificante de tasa del modelo 790 código 012 y con el pasaporte original o copia compulsada.
2. Apertura de cuenta bancaria en España.
Para poder realizar una compraventa de bien inmueble en España y evitar comisiones innecesarias es recomendable abrir una cuenta bancaria en España.
A la hora de realizar transferencias internacionales de grandes cantidades de dinero como son las compraventas de bienes inmuebles, el banco pedirá que se justifique la procedencia de los fondos pues las entidades financieras están sujetas a la regulación de prevención de blanqueo de capitales.
En algunos bancos será suficiente el pasaporte para la apertura de la cuenta.
3. Contrato de arras
Una vez elegido el inmueble es necesario asegurar la compraventa y para ello se elabora un contrato de arras. El contrato de precompra o “pre-purchase agreement” es un contrato por el cual el comprador reserva y asegura la compraventa del inmueble pagando una cifra que suele ser del 10% de su valor, estableciéndose un plazo para completar la compra y las bases de la futura compra como el método de pago.
En el caso de que el vendedor se niegue a vender su inmueble una vez firmado el contrario, estará obligado a devolver el importe de las arras por duplicado. Por el contrario si el comprador se echa atrás perderá las arras depositadas.
4. Firma de la escritura de compra del inmueble.
El notario convenido por las partes se fijará día y hora para la firma de la escritura de compraventa. Es un requisito indispensable que el contrato de compraventa se firme en escritura pública ante notario.
A este acto no es necesario que acuda el comprador siempre y cuando haya otorgado poder especial a una tercera persona para que le represente en la firma. Previo traslado de los fondos a su cuenta corriente deberá haber acreditado la procedencia de los fondos, lo cual se puede hacer con las declaraciones de la renta en el país donde tribute, escritura de venta de otra propiedad con la que han obtenido la liquidez, etc.
Es recomendable contar con un abogado especialista que defienda sus intereses y revise el contrato de compraventa y proponga las enmiendas necesarias a la escritura notarial a fin de evitar sorpresas.
5. Pago de impuestos
En el caso de que se trate de compraventa de una vivienda nueva, el impuesto que deberá abonarse es el IVA (impuesto del valor añadido) el cual será del 10% del valor del precio de la vivienda, excepto en Canarias donde rige el impuesto general indirecto canario que es del 6,5%.
Si la vivienda no es nueva, el impuesto que se pagará será del ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) el cual será del 6% al 10 % en función de la Comunidad Autónoma, siendo el 6% en Madrid. No obstante existen diferentes deducciones en función de circunstancias como edad, discapacidad, familia numerosa, etc.
A continuación se le muestra un cuadro resumen actualizado de los tipos generales del ITP en todas las Comunidades Autónomas de España.
Comunidad Autónoma | Impuesto de Transmisiones Patrimoniales |
|---|---|
Andalucía | 7% |
Aragón | 8% para valor del bien menor de 400.000 |
Asturias | 8% para valor del bien menor de 300.000 9% entre 300.000,01 y 500.000 10% para más de 500.000 |
Baleares | 8% |
Canarias | 6,5% |
Cantabria | 9% |
Castilla La Mancha | 9% |
Castilla y León | 8% |
Cataluña | 10% |
Ceuta | 6% |
Comunidad de Madrid | 6% |
Comunidad Valenciana | 10% |
Extremadura | 8% |
Galicia | 8% |
La Rioja | 7% |
Melilla | 6% |
Murcia | 8% |
Navarra | 6% |
País Vasco | 4% |
6. Registro de la Propiedad
El último paso es la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad a fin de que conste inscrito el inmueble a su nombre frente a terceros.
Una vez inscrito el procedimiento habrá terminado y usted podrá disfrutar de su nueva vivienda como propietari@.
Posibilidad de obtener el visado para inversores o Golden Visa.
Desde que eres propietario podrás solicitar el visado para inversores siempre y cuando cumplas los siguientes requisitos:
- No contar con antecedentes penales en España ni en los países donde hayas residido los últimos cinco años.
- Contar con un seguro médico público o privado.
- Disponer de bienes inmuebles por valor superior a 500.000 euros. P
El visado tendrá una duración de un año. Transcurrido este plazo será posible solicitar una autorización de residencia que tendrá una validez de 3 años.
FH Abogados es un despacho de abogados serio y honesto ubicado en Madrid. Contamos con amplia experiencia en gestiones de compraventa de bienes inmuebles de extranjeros en nuestro país. No dude en ponerse en contacto con nosotros si se encuentra interesado en invertir en bienes inmuebles en España. La primera consulta es gratuita, atendemos también en inglés y francés.
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