Arrendamiento turístico vs. alquiler de larga duración: diferencias legales para el arrendador

Con el auge del turismo y las plataformas como Airbnb o Booking, muchos propietarios se plantean si les conviene más un alquiler turístico o un alquiler de larga duración. Aunque ambos permiten obtener ingresos por el uso de una vivienda, las obligaciones legales son distintas. En este artículo analizamos las diferencias clave entre arrendamiento turístico y arrendamiento tradicional, para que tomes una decisión informada como arrendador.

¿Qué se considera alquiler de larga duración?

El alquiler de larga duración, también conocido como arrendamiento de vivienda habitual, es el contrato por el que el arrendador cede el uso de una vivienda a un inquilino como su residencia permanente.

Se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y establece un plazo mínimo de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), con posibilidad de prórroga.

Ventajas para el propietario:

• Ingresos estables durante años.

• Mayor facilidad de financiación bancaria.

• Menores gestiones logísticas (check-in, limpieza, etc.)

Obligaciones:

• Respetar la duración mínima del contrato.

• No puede recuperarse el inmueble salvo causas justificadas.

• Debe garantizarse la habitabilidad del inmueble.

¿Qué se considera arrendamiento turístico?

El alquiler turístico o vivienda de uso turístico (VUT) es el que se destina al alojamiento de corta estancia por días o semanas, destinado a personas que viajan por turismo u ocio.

No se rige por la LAU, sino por la normativa turística autonómica, lo que implica una regulación específica según la comunidad autónoma.

Ventajas para el propietario:

• Ingresos más elevados en zonas con alta demanda turística.

• Mayor flexibilidad para usar la vivienda personalmente en ciertas fechas.

• Posibilidad de ajustar tarifas según la temporada.

Obligaciones:

• Inscribir la vivienda en el registro turístico de tu comunidad.

• Cumplir con los requisitos exigidos (ventilación, mobiliario, seguros…).

• Emitir factura, llevar libro de registros y comunicar a la Policía los datos de los huéspedes.

• Licencia específica, en muchos municipios hay límites o incluso moratorias.

Principales diferencias legales entre ambos tipos de alquiler

Aspecto	Alquiler de larga duración	Alquiler turístico
Legislación aplicable	LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)	Normativa turística autonómica
Duración mínima del contrato	5 años (persona física)	Días o semanas
Finalidad del uso	Vivienda habitual	Estancia temporal por ocio o turismo
Obligación de registro	No	Sí (registro de VUT obligatorio)
Fiscalidad	IRPF como rendimiento inmobiliario	IRPF + IVA + obligaciones contables
Control administrativo	Bajo	Alto (inspecciones, licencia, policía)
Libertad para fijar precios	Regulada en algunos municipios	Total (puedes modificar tarifas)

¿Qué opción conviene más al arrendador?

Dependerá de tus objetivos, la localización del inmueble y tu disponibilidad para gestionar:

• Si buscas estabilidad y tranquilidad, el alquiler de larga duración es ideal.

• Si prefieres mayor rentabilidad y puedes asumir una gestión más activa, el arrendamiento turístico puede ser más ventajoso.

Eso sí, debes asegurarte de cumplir toda la normativa aplicable para evitar sanciones, que en algunos casos pueden superar los 30.000 € por operar sin licencia turística.

¿Es legal alternar entre ambos tipos?

No. No puedes alternar libremente entre uso turístico y uso residencial sin modificar las condiciones legales. Si registras una vivienda como turística, no puedes alquilarla como residencia habitual sin desactivarla del registro de VUT.

Algunas comunidades y ayuntamientos prohíben expresamente el cambio de uso sin autorización.

¿Qué pasa si alquilo sin licencia turística?

Alquilar una vivienda como turística sin licencia puede conllevar:

• Multas elevadas.

• Cierre inmediato del alojamiento.

• Responsabilidad fiscal, si no declaras los ingresos correctamente.

• Posibles denuncias vecinales si el uso turístico genera molestias.

¿Cuándo consultar con un abogado?

• Si vas a iniciar la actividad de alquiler turístico y necesitas saber los requisitos en tu comunidad autónoma.

• Si tienes conflictos con un inquilino por uso indebido del contrato.

• Si has recibido una notificación o sanción del Ayuntamiento o la Comunidad Autónoma.

Un abogado especializado en arrendamientos urbanos y turísticos puede ayudarte a redactar correctamente tus contratos, obtener licencias y evitar sanciones

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Conclusión

Antes de decidir entre alquiler turístico o de larga duración, es esencial conocer las diferencias legales y requisitos administrativos de cada modalidad. No se trata solo de ingresos, sino de cumplimiento normativo, fiscalidad y seguridad jurídica. Si necesitas asesoramiento, en FHJurídicos te ayudamos a elegir la mejor opción según tu caso.